LA LOI PINEL
La loi Pinel est accessible à tout acquéreur d’un logement neuf ou acquis en VEFA. Dans cet article, nous détaillerons tout pour votre projet Pinel.
PINEL : LE MECANISME
L’investissement procure une réduction d’impôt propositionnelle au coût de l’acquisition (prix d’achat + Frais de Notaire) en fonction de la durée d’engagement de mise en location. La réduction d’impôts relative au coût d’acquisition est de :
- 12%, à raison de 2% par an pour un engagement de 6 ans
- 18%, à raison de 2% par an pour un engagement de 9 ans
- 21%, pour un engagement de 12 ans, à raison de 2% par sur les 9 premières années et de 1% durant les 3 années suivantes.
LES CONTREPARTIES
- Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison
- L’acquéreur doit louer le logement vide et à usage de résidence principale pendant toute la durée de son engagement.
- Le locataire doit respecter un plafond de ressources
- Le loyer est plafonné en fonction de la surface du logement et de sa localisation
- Le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur
LES CONDITIONS
- Le coût d’acquisition pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € par foyer fiscal et par an
- Le montant de la base défiscalisable est plafonné à 5 500 € / m2
- La réduction d’impôt est limitée à deux logements acquis par an et par foyer fiscal, et rentre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (10 000 euros par an maximum)
- Le logement doit être situé dans une zone éligible (Zone A, Abis ou B1)
- Les maisons individuelles sont exclues du dispositif à compter du 1 janvier 2021
- Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal
LE CALCUL DU LOYER PLAFOND
Le loyer est plafonné en fonction de la zone et de la surface du bien
Le plafond PINEL applicable en fonction des zones pour 2020 est le suivant :
- Zone A Bis : 17,43 € / m2
- Zone A : 12,95 € /m2
- Zone B1 : 10,44 € /m2
Calcul de la surface pondérée du logement
La surface à prendre en compte est la surface habitable dont la hauteur est au moins égale à 1,80m. Cette surface peut être augmentée de 50% des surfaces annexes dans la limite de 8 m2.
Sont considérés comme annexes, les caves, celliers, combles, balcons, loggias et vérandas.
Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré peuvent être prises en compte. Il s’agit des terrasses situées en totalité sur le toit d’un logement ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (parking souterrain par exemple). Les terrasses en rez-de-jardin des maisons individuelles ne sont pas prises ne compte, tout comme les jardins. Les terrasses ne sont prises en compte que dans une limite de 9 m2
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est, quant à elle, pas prise en compte. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles. Cependant, dans les maisons individuelles, il est possible de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement.
Calcul du coefficient multiplicateur
On applique ensuite un coefficient multiplicateur calculé selon la formule :
- 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface pondérée du logement
Le coefficient obtenu est arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,20
UN EXEMPLE PINEL ANGLET
Considérons un appartement ayant les caractéristiques suivantes :
- Situé à Anglet (zone B1)
- Surface intérieure de 70 m2
- Terrasse de 12 m2
- Cellier de 3 m2
Surface pondérée : 70 + (9 + 3) /2 = 76 m2
Calcul du coefficient « pondérateur » : 0,7 + (19/76) = 0,95
Le montant du loyer maximum exigible pour 2020 sera de : (10.44€ X 0.95) X 76 = 753,77 € par mois
QUEL AVENIR POUR LE DISPOSITIF PINEL ?
Un amendement du 13 novembre 2020 relatif au PLF 2021, proroge le dispositif jusqu’en 2024 avec une diminution progressive des réductions d’impôts :
En 2023:
- De 12% а 10,5% pour un engagement de 6 ans
- De 18% а 15% pour un engagement de 9 ans
- De 21% а 17,5% pour un engagement de 12 ans
En 2024:
- De 10,5% а 9% pour un engagement de 6 ans
- De 15% а 12% pour un engagement de 9 ans
- De 17,5% а 14% pour un engagement de 12 ans
Le gouvernement souhaite ensuite mettre fin à ce dispositif pour en proposer un nouveau, l’amendement précise que le gouvernement « remettra au Parlement, avant le 30 mars 2021, un rapport présentant des dispositifs alternatifs ».
En savoir plus : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif